Como registar um alojamento local: o processo completo

É a primeira obrigação de todas, e a única que condiciona todas as outras. Sem número de registo, não há seguro válido, não há comunicação de hóspedes e não há anúncio que se mantenha numa plataforma.

Como se regista um alojamento local?

Por comunicação prévia com prazo, submetida no Balcão Único Eletrónico, no Balcão do Empreendedor. Não é um pedido de licença: é uma comunicação dirigida à câmara municipal onde fica o imóvel, que atribui de imediato um número no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL).

Esse número é o título de abertura do estabelecimento. É ele que tem de constar do anúncio, da placa identificativa e de toda a documentação da atividade.

Quanto tempo tem a câmara para se opor?

O registo produz efeitos desde a comunicação, mas não é definitivo no primeiro dia: a câmara pode opor-se dentro de um prazo legal.

Na prática, isto significa que não convém assumir compromissos comerciais irreversíveis antes de o prazo correr. Um calendário aberto a reservas não reembolsáveis para dali a duas semanas é um risco assumido, não um facto adquirido.

Que elementos são precisos?

O essencial reparte-se por três blocos:

• O imóvel: identificação predial e título que permita a utilização, além da autorização de utilização quando aplicável.
• O titular: identificação do proprietário ou de quem explora, e a modalidade escolhida — moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem ou quartos.
• A conformidade: o seguro obrigatório de responsabilidade civil e os requisitos de funcionamento do imóvel.

O seguro de responsabilidade civil, com capital mínimo de 75 000 €, deixou de ser uma formalidade guardada numa gaveta: a apólice tem de ser submetida no portal, e a sua falta é fundamento de cancelamento do registo. Ver o guia Seguro obrigatório de alojamento local.

O que mudou com o Decreto-Lei n.º 76/2024?

É a sexta alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014 e está em vigor desde 1 de novembro de 2024. Revogou as medidas mais restritivas do programa Mais Habitação, com dois efeitos que mudam o cálculo de quem investe:

1. O registo passou a ter duração indeterminada. A reapreciação obrigatória de cinco em cinco anos desapareceu.
2. O número de registo acompanha o imóvel na transmissão de propriedade, sem necessidade de nova comunicação prévia.

O segundo ponto é o que sustenta hoje todo o mercado de Lisboa. O concelho está fechado a novos registos, mas um imóvel que já tenha registo válido pode mudar de dono sem perder a exploração. É a diferença entre um mercado fechado e um mercado de retoma.

Onde é que não se consegue registar?

Nas zonas de contenção, onde o município suspendeu a criação de novos registos, e nos concelhos que fecharam por completo. Lisboa não emite qualquer licença nova, e seis das suas vinte e quatro freguesias estão em contenção.

Antes de comprar com intenção de explorar, a ordem correta é: verificar a zona, depois o imóvel. Ver o guia Zonas de contenção de alojamento local.

Na Margem Sul a situação é outra. Nenhum dos concelhos que servimos está fechado a novos registos, e a maioria não aplica sequer taxa municipal turística. É a razão pela qual o cálculo de rentabilidade de um T2 no Barreiro ou no Seixal parte de uma base diferente da de Lisboa.

O que fazer depois de ter o número

Três obrigações entram em vigor no mesmo dia em que o registo produz efeitos:

1. Seguro de responsabilidade civil ativo e submetido no portal.
2. Comunicação de hóspedes às autoridades, dentro do prazo legal. Ver Comunicação de hóspedes.
3. Requisitos de funcionamento e segurança no imóvel: placa identificativa, extintor, manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e número de emergência visível. Ver O que é obrigatório ter no imóvel.

E, se o concelho aplicar taxa municipal turística, a cobrança e a declaração começam com a primeira estadia, não com a primeira fatura. Ver Taxa turística na Margem Sul.

Quanto custa pôr isto a funcionar

O registo em si não é o custo relevante. O que pesa é o que vem depois: o seguro, os equipamentos obrigatórios, e sobretudo a operação de cada rotação. Os nossos preços são públicos e o simulador calcula o custo mensal a partir da tipologia e do número de rotações, sem enviar quaisquer dados.