Zonas de contenção de alojamento local: onde e o que muda

É a variável que pode mudar o valor de um imóvel de um dia para o outro, e quase ninguém a verifica antes de comprar. Este guia faz o ponto, concelho a concelho.

O que é exatamente uma zona de contenção?

É uma área delimitada por um município onde a emissão de novos registos de alojamento local é suspensa ou limitada. O objetivo declarado é travar a pressão do alojamento local sobre o parque habitacional.

Duas consequências práticas, muito diferentes uma da outra:

• Para quem já tem registo: nada muda. Um registo emitido antes da contenção mantém-se válido.
• Para quem quer criar um: torna-se impossível na área abrangida. O mercado passa a ser um mercado de retoma — compra-se um imóvel que já tem registo, não se cria um novo.

Lisboa: fechada

Lisboa é o caso extremo do país. Zero licenças novas emitidas, seis das vinte e quatro freguesias em contenção, e cerca de 6 765 registos cancelados por falta de comprovativo de seguro.

Os dois pontos não se confundem, e vale a pena separá-los porque as causas são diferentes:

O segundo ponto é o mais instrutivo: não é a contenção que fez perder o maior número de registos, é uma obrigação administrativa que muitos proprietários ignoravam. Ver o guia Seguro obrigatório de alojamento local.

E na Margem Sul?

Nenhuma contenção em vigor à data deste guia. Mas o quadro está a mudar, e de forma desigual de concelho para concelho.

A leitura é simples: os concelhos com mercado turístico estabelecido avançam, os concelhos de parque residencial não. Almada é o que vigiar de mais perto, e a Costa da Caparica em particular.

O que verificar antes de comprar

Por ordem, e antes da escritura, não depois:

1. O estado do registo do imóvel. Existe? Está em nome de quem? Está ativo no Registo Nacional de Turismo?
2. O regulamento municipal do concelho, no site da câmara e no Diário da República. Um regulamento publicado há três meses não aparece nos guias generalistas.
3. A existência de contenção na freguesia exata, não na localidade — a delimitação é feita por concelho e por freguesia, não por bairro comercial.
4. O regulamento do condomínio, que pode interditar a atividade independentemente do que permite o município.
5. O comprovativo de seguro, se o registo já existe: é o motivo de cancelamento número um.

O que fazer se a contenção chegar

Se um regulamento de contenção for publicado no seu concelho depois de o seu registo estar emitido, o registo mantém-se. O que muda é o valor do ativo: um imóvel com registo válido numa zona fechada a novos registos vale mais, não menos, porque a oferta deixa de crescer.

É exatamente o que aconteceu em Lisboa: a oferta congelou e o mercado tornou-se um mercado de retoma.