Impostos do alojamento local: IRS, IVA e o que declarar

É a área onde mais se erra por omissão, e onde o erro só aparece um ano depois. Este guia descreve o enquadramento geral; não substitui um contabilista certificado, e há um ponto — o do IVA — em que a própria doutrina não é unânime.

Como é tributado o rendimento do alojamento local?

Em categoria B, rendimentos empresariais e profissionais, com início de atividade no Portal das Finanças sob o CAE de alojamento mobilado para turistas. A exploração de alojamento local é uma atividade, não um arrendamento.

No regime simplificado, não se deduzem despesas: aplica-se um coeficiente à receita bruta, e o resultado é o rendimento tributável.

O regime simplificado aplica-se até 200 000 € de volume de negócios anual. Acima disso, a contabilidade organizada passa a ser obrigatória.

O coeficiente agravado muda o cálculo de Lisboa

Esta é a consequência fiscal das zonas de contenção, e quase nunca entra nas contas de quem compra.

Um imóvel em Alfama e Graça ou na Baixa e no Chiado está em freguesia de contenção: o IRS incide sobre metade da receita, e não sobre 35%. Com 30 000 € de receita anual, a base tributável passa de 10 500 € para 15 000 €.

O mesmo imóvel no Barreiro ou na Moita mantém o coeficiente de 0,35. A diferença não é marginal e acumula-se todos os anos. Ver Zonas de contenção.

Quando é que há IVA a cobrar?

A maioria dos proprietários não cobra IVA nenhum, porque beneficia da isenção do artigo 53.º do Código do IVA: aplica-se a quem não tenha ultrapassado, no ano civil anterior, um volume de negócios de 15 000 € — limiar atualizado pelo Decreto-Lei n.º 35/2025.

Ultrapassado o limiar, há que registar-se no regime normal e passar a liquidar IVA. E é aqui que convém ser preciso sobre o que se sabe e o que se discute:

• O que é consensual: os serviços acessórios não seguem o regime do alojamento. A taxa de limpeza, a lavandaria, o mini-bar ou o transfer são prestações autónomas e não beneficiam da taxa aplicável ao alojamento. A Autoridade Tributária cruza estes elementos automaticamente pelo SAF-T e pela descrição do artigo na fatura.
• O que não é unânime: a taxa aplicável ao próprio serviço de alojamento. Uma leitura enquadra-o na verba 2.17 da Lista I do Código do IVA, à taxa reduzida, por assimilação a estabelecimento do tipo hoteleiro. Outra sustenta que o alojamento local, regulado pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, não é um estabelecimento hoteleiro na aceção do Decreto-Lei n.º 80/2017, e aplica a taxa normal.

Não resolva esta questão por analogia com o que faz o vizinho. Se ultrapassar o limiar, confirme o enquadramento com um contabilista certificado antes de emitir a primeira fatura com IVA — uma taxa errada, repetida durante um ano, corrige-se com juros.

O que conta como receita

Tudo o que o hóspede paga pela estadia, incluindo a taxa de limpeza. É um erro frequente, porque as plataformas apresentam a taxa de limpeza numa linha separada e dá a impressão de ser um reembolso de despesa. Não é: é receita da atividade.

Não conta como sua receita a taxa municipal turística cobrada em nome do município, que é entregue à câmara e não é sujeita a IVA. Ver Taxa turística na Margem Sul e Que taxa de limpeza devo cobrar.

Antes de comprar, faça a conta completa

O rendimento líquido de um alojamento local depende de três variáveis que raramente se somam na mesma folha: o preço por noite, o custo operacional de cada rotação, e o coeficiente fiscal da zona.

O nosso simulador calcula a segunda — custo mensal de gestão por tipologia e número de rotações, com os preços públicos. As outras duas, junte-as antes da escritura, não depois.