Impôts de la location courte durée au Portugal

C'est le domaine où l'on se trompe le plus par omission, et où l'erreur n'apparaît qu'un an plus tard. Ce guide décrit le cadre général ; il ne remplace pas un comptable certifié, et il existe un point — celui de la TVA — sur lequel la doctrine elle-même n'est pas unanime.

Comment les revenus sont-ils imposés ?

En catégorie B, revenus professionnels, avec ouverture d'activité au Portal das Finanças sous le code d'hébergement meublé pour touristes. L'exploitation d'une location courte durée est une activité, pas une location nue.

En régime simplifié, on ne déduit pas de charges : un coefficient s'applique aux recettes brutes, et le résultat est le revenu imposable.

Le régime simplifié s'applique jusqu'à 200 000 € de chiffre d'affaires annuel. Au-delà, la comptabilité organisée devient obligatoire.

Le coefficient majoré change le calcul lisboète

C'est la conséquence fiscale des zones de contention, et elle n'entre presque jamais dans les calculs d'achat.

Un bien à Alfama et Graça ou à la Baixa et au Chiado se trouve en paroisse de contention : l'impôt porte sur la moitié des recettes, et non sur 35 %. Avec 30 000 € de recettes annuelles, la base imposable passe de 10 500 € à 15 000 €.

Le même bien au Barreiro ou à Moita conserve le coefficient de 0,35. L'écart n'est pas marginal et il se répète chaque année. Voir Zones de contention.

Quand y a-t-il de la TVA à facturer ?

La plupart des propriétaires n'en facturent aucune, parce qu'ils bénéficient de l'exonération de l'article 53 du code de la TVA : elle s'applique à qui n'a pas dépassé, l'année civile précédente, un chiffre d'affaires de 15 000 € — seuil actualisé par le décret-loi 35/2025.

Une fois le seuil dépassé, il faut passer au régime normal et liquider la TVA. Et là, autant être précis sur ce qui est établi et ce qui se discute :

• Ce qui fait consensus : les services accessoires ne suivent pas le régime de l'hébergement. Frais de ménage, blanchisserie, mini-bar ou transfert sont des prestations autonomes et ne bénéficient pas du taux applicable à l'hébergement. L'administration fiscale croise ces éléments automatiquement par le SAF-T et le libellé de la ligne de facture.
• Ce qui n'est pas unanime : le taux applicable au service d'hébergement lui-même. Une lecture le rattache à la rubrique 2.17 de la liste I du code de la TVA, au taux réduit, par assimilation à un établissement de type hôtelier. Une autre soutient que la location courte durée, régie par le décret-loi 128/2014, n'est pas un établissement hôtelier au sens du décret-loi 80/2017, et applique le taux normal.

Ne tranchez pas cette question par analogie avec ce que fait le voisin. Si vous dépassez le seuil, faites confirmer le cadre par un comptable certifié avant d'émettre la première facture avec TVA — un taux erroné, répété pendant un an, se corrige avec intérêts.

Ce qui compte comme recette

Tout ce que le voyageur paie pour le séjour, frais de ménage compris. L'erreur est fréquente, parce que les plateformes affichent ces frais sur une ligne distincte et donnent l'impression d'un remboursement de dépense. Ce n'en est pas un : c'est une recette de l'activité.

Ne compte pas comme votre recette la taxe de séjour perçue au nom de la commune, qui lui est reversée et n'est pas soumise à TVA. Voir Taxe de séjour et Quels frais de ménage facturer.

Avant d'acheter, faites le calcul complet

Le revenu net d'une location courte durée dépend de trois variables qui se retrouvent rarement sur la même feuille : le prix par nuit, le coût opérationnel de chaque rotation, et le coefficient fiscal de la zone.

Notre simulateur calcule la deuxième — coût mensuel de gestion par typologie et nombre de rotations, avec des tarifs publics. Les deux autres, ajoutez-les avant la signature, pas après.